风险提示

近期，我们在房地产中介市场检查和解决群众投诉中发现，存在有些房地产经纪机构在经营过程中诱导买卖双方自行交易，逃避存量房交易资金监管，违反《房地产经纪管理办法》和《洛阳市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法》，为了更好的保护买卖双方的合法权益，确保交易资金安全，提醒广大购房群众，在购买二手房时需注意以下几方面的问题：

1．选择到房产管理部门备案过的中介机构。房地产经纪机构未按照要求备案开展经营业务的，属违规行为。

2．房产证件要齐全。没有办理不动产登记证（房产证）的房屋不能正常办理交易，持老房产证的要关注房产土地手续是否具备正常办理交易条件。

3.房产产权要明晰。买方要求卖方配合到不动产登记部门查看房产是否处于查封、抵押、保全等不能交易的状态。特别要查清房屋年限，房屋的年限会影响购房者能否贷款，及贷款额度。

4.核实卖方的身份。房产有共有人的，买房人应当和全部共有人签订三方居间合同和房屋买卖合同。房产所有人委托其中一个人或者第三人处理房产交易事务的，应出具经过公证的委托书。

5.关注房产的性质。除商品房外，还存在房改房、安居工程、经济适用房等政策性住房。这些住房，在转让时有一定限制，需要缴纳土地出让金等费用，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

6.交易费用要算明白。第一类是房产中介收取的服务费用，收费项目在各门店醒目位置都有公示，买卖双方可以要求中介机构在签合同前将服务费用讲明算清；第二类是二手房交易税费，包括：营业税、个人所得税、契税、增值税等，要关注营业税是否超过免征的年限，继承房产、直系亲属过户或者受赠房产个人所得税、增值税相对较高等问题。

7.购房需要贷款的签订居间合同前要确认贷款资格。贷款方要到银行咨询确认是否具备贷款资格，防止居间合同签订后，因贷不到款或者贷不足款违约，承担居间服务费不退和赔偿违约金的风险。

8.交易资金要进行资金监管。按照规定，凡是通过中介机构进行二手房交易的，为保障交易资金安全，都要对买方自有资金部分（包括贷款首付款或一次性付款）到市民之家住房中心窗口办理资金监管手续。

9.看二手房的物管等费用是否有拖欠。买方要求卖方清理物业管理费、水、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）等费用。

10.慎重签订居间合同。一是不要听信口头承诺，买卖双方和中介方的承诺均要在合同里书面体现；二是明确违约责任；三是要慎重、冷静签订居间合同，签订前仔细研究条款，或请人帮忙把关。

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